En el camino hacia el cierre, puede haber baches en el camino.
Cuando un acuerdo o contrato de compraventa de bienes raíces es ejecutado, y los términos son aceptados por ambas partes, es un documento completo y vinculante. En caso de que sea necesario cambiar algún aspecto de los términos previamente acordados, se prepara una enmienda. Es un documento que hace un cambio en el contrato ratificado.
Los agentes de bienes raíces deben asegurarse de no confundir esto con un apéndice.
Enmiendas a los contratos de bienes raíces
Todo el mundo suele estar muy contento cuando el comprador y el vendedor firman ese contrato de oferta de compra. El precio está sellado, y está en camino al cierre. El agente está pensando en la comisión. Los compradores están visualizando sus muebles en la casa. El vendedor está contando su dinero. Pero, no es un trato hecho hasta que el cierre se complete y se financie.
Ejemplo: Un comprador y un vendedor acuerdan la compra de una propiedad, y el contrato es firmado por todas las partes. Más tarde, la fecha de cierre debe ser trasladada para permitir un retraso en la encuesta. Requeriría que se modificara la fecha de cierre del acuerdo original.
A lo largo del camino hacia el cierre, puede haber baches en el camino. Algunos pueden ser relativamente menores, pero otros pueden ser posibles asesinos de tratos.
- Evaluación: El tasador llega con un valor por debajo del precio de venta acordado. Puede ser uno grande. Puede ser una cantidad pequeña, fácilmente acordada para que el vendedor baje el precio o para que el comprador aumente su pago inicial para poner en línea la cantidad del préstamo. Si es una cantidad significativa, entonces se lleva a cabo otra negociación. Si se resuelve, se debe ejecutar y firmar la enmienda que ajusta los términos del contrato en consecuencia.
- Clase de préstamo: Suponga que el comprador había planeado comprar la casa con una hipoteca convencional mientras ponía el 20% de enganche. Ahora, encuentran que pueden conseguir un préstamo de la FHA con un pago inicial más bajo, o al menos están bastante seguros de que pueden. También va a llevar más tiempo. La enmienda, en este caso, puede cubrir los dos puntos, el cambio en el tipo de préstamo y la extensión de la fecha de cierre en el tiempo.
- Conseguir ese jacuzzi: El jacuzzi portátil no estaba incluido en la venta. Sin embargo, en el proceso de negociación de las reparaciones, los compradores están dispuestos a pasar por alto el reemplazo de algunas pantallas de ventanas rotas y algunos cristales de ventanas rotos, pero ahora quieren ese jacuzzi. Lo adivinaste, es una enmienda.
- La hipoteca no está aprobada «tal cual»: Suponga que el comprador esperaba obtener la casa con un 10% de enganche, pero el prestamista verificó todos los números de crédito e ingresos/gastos y decidió que no podía calificar al comprador para ese préstamo. Los compradores necesitan aportar más para el pago inicial. Pueden tenerlo o son capaces de conseguirlo, pero llevará tiempo. Otro caso para una enmienda que extiende el cierre.
- La cerca abandonada invade: Esta es real, ya que me pasó como comprador en una zona rural, por ejemplo. La encuesta reveló una vieja valla que estaba casi derrumbada, pero se mencionó y por lo tanto se convirtió en una excepción a la cobertura en la carpeta de seguro de título. No era gran cosa, ya que podía quitármelo más tarde, y luego no aparecería cuando lo vendiera en algún momento. Sin embargo, tampoco quise que ese pedazo de tierra apareciera más tarde. Por lo tanto, hicimos una enmienda, y el vendedor la retiró antes del cierre, y se retiró de las excepciones de la carpeta.
El punto aquí es que no es un trato hasta que se cierra y los fondos. Puede haber un número de cosas que surgen en el proceso de transacción que requiere cambiar los términos del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Por lo general, se maneja, pero recuerda esas enmiendas.
