Hágase estas preguntas antes de firmar un arrendamiento comercial

De los términos de CAM a las asignaciones: lo que necesitas saber

Es demasiado tarde para hacer cambios después de haber firmado un contrato de arrendamiento comercial para un edificio de oficinas, un espacio comercial u otro uso comercial y la tinta se haya secado. Es de vital importancia que usted entienda los términos del contrato de arrendamiento, cómo le afectarán y que haya negociado el mejor acuerdo posible para usted antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial. Esto comienza con el conocimiento práctico de términos como «CAM» y cláusulas de arbitraje.

Hágase estas preguntas para estar seguro de que sabe en lo que se está metiendo.

¿Ha leído y entendido todo el contrato de arrendamiento?

Sí, necesitas leerlo, palabra por palabra. Puede ser un documento muy largo y no muy interesante, pero es absolutamente necesario saber qué contiene.

Muchos propietarios usan contratos de arrendamiento «estándar» o «de caldera» que incluyen términos generales que son comunes a la mayoría de los contratos de arrendamiento, así que asegúrese de que se incluyan los términos si usted ha negociado algo diferente. Asegúrese de que el idioma estándar y su idioma especial no se contradigan entre sí. 

Aunque el propietario haya redactado el contrato por sí mismo, no suponga que lo ha hecho todo bien. Compruebe la fecha de inicio, la fecha de finalización, el alquiler, los términos de aumento del alquiler y cualquier otro término especial que haya negociado. Y sobre todo, asegúrese de saber lo que está obligado a hacer bajo los términos del contrato de arrendamiento. ¿Qué está obligado a hacer el propietario? ¿Se puede rescindir el contrato de arrendamiento?

¿Ha negociado el mejor trato posible?

No es necesariamente un trato hecho sólo porque se le ha dado un contrato de arrendamiento para que lo firme. Esto no significa que cualquier oportunidad de negociación haya terminado. Esto no sucede hasta que el contrato de arrendamiento haya sido firmado por ambas partes.

Haga una lista de todas las disposiciones que no le gustan mientras lee el contrato de arrendamiento. Envíe la lista al propietario potencial. Te sorprenderá lo mucho que está dispuesta a cambiar. 

¿Entiendes los términos de CAM?

La mayoría de los contratos de arrendamiento usan el término «CAM» en lugar de «mantenimiento de áreas comunes». Se te debería asignar un porcentaje de las cuotas CAM de las que eres responsable. Su tarifa se basa en el porcentaje del edificio que está alquilando. Asegúrese de que el porcentaje se base en el tamaño total del edificio y que no varíe en función de la cantidad del edificio que se alquile en cualquier momento.

La sección CAM de un contrato de arrendamiento comercial es probablemente una de las secciones más confusas y probablemente se sorprenderá de cuánto está pagando. Verifique para asegurarse de que no está pagando por cosas que se relacionan con los esfuerzos de mercadeo del propietario o los honorarios legales asociados con la negociación de contratos de arrendamiento con otros inquilinos.

Otras cosas que usted podría querer eliminar son los honorarios de administración de más del 3 por ciento, el pago de beneficios para los empleados del propietario y los costos de construcción de otras unidades de alquiler. Usted puede y debe negociar los términos de la CAM.

¿Ha considerado solicitar un contrato CAM Stop Lease?

La mayoría de los arrendamientos actuales son «triple neto» o «neto-neto-net-net», lo que significa que usted paga el alquiler más su parte proporcional de los honorarios de CAM, los impuestos sobre la propiedad y, a menudo, los costos de reparación y mantenimiento de la propiedad. Pero puede pedirle al propietario un contrato CAM Stop para que sólo pague un aumento en las cuotas de CAM y en los impuestos sobre la propiedad por encima de su año de arrendamiento inicial, a menudo llamado su «año base».

El propietario puede aumentar la tarifa base de alquiler a cambio, pero le quita mucho de la «tarifa misteriosa» al alquiler. Alternativamente, puede pedir un tope en la CAM para que no pueda aumentar en más de un cierto porcentaje negociado. Preste atención a cómo y cuándo aumentan las tarifas de CAM durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

¿Cuál es su responsabilidad en cuanto a los gastos de capital? 

Los «gastos de capital» se refieren típicamente a los gastos estructurales mayores en un arrendamiento comercial, tales como techo, cimientos, calefacción, ventilación y aire acondicionado y otras reparaciones y reemplazos importantes. Lo que es «estándar» puede variar de una ciudad a otra y de una propiedad a otra, pero trate de evitar firmar cualquier contrato de arrendamiento que traslade la carga de estos costos de reparación o reemplazo a usted como inquilino.

Hay compromisos si el propietario requiere que usted pague por estos costos. Por ejemplo, si el contrato dice que usted es responsable de la reparación y reemplazo del sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, puede sugerirle al propietario que elimine el término «reemplazo» y que su obligación de reparación se limite a un contrato de mantenimiento, tal vez dos veces al año. Usted podría ofrecer ser responsable de todas las reparaciones generales hasta una cierta cantidad máxima anual.

¿Es asignable el arrendamiento?

Verifique si el propietario tiene el derecho de terminar su contrato en caso de que usted pida una cesión – el derecho de tener a alguien más para tomar el contrato si usted vende su negocio. Muchas empresas encuentran que su ubicación es una gran parte de su valor. Algunos negocios tratan de asignar un contrato de arrendamiento para salir de él, pero el propietario querrá renegociar los términos con el cesionario. 

Podría arruinar su venta si su arrendador tiene el derecho de terminar el contrato cuando usted pide una cesión, así que pida que el arrendador elimine esta disposición, o al menos permita que se modifique para que no se aplique a la venta de su negocio. Entienda que el propietario todavía querrá el derecho de rechazar la asignación si el nuevo inquilino no es financieramente aceptable.

¿Puede usted tener un subarrendatario?

La práctica común de tomar un subarrendatario es similar a la cesión de un contrato de arrendamiento. Un subarrendatario es otro negocio que trabaja en su espacio de arrendamiento bajo sus términos de arrendamiento. Usted paga el contrato de arrendamiento y la otra parte le paga una parte del costo.

Muchos propietarios no permiten subarrendatarios, pero es posible que usted quiera compartir los costos con alguien más adelante. Negocie con el propietario antes de firmar el contrato de arrendamiento si cree que en el futuro querrá hacerse cargo de un subarrendatario.

¿Tiene el contrato una cláusula de arbitraje? 

Muchos de los contratos actuales incluyen cláusulas de arbitraje. Estas cláusulas establecen que ambas partes acuerdan resolver cualquier disputa a través de arbitraje en lugar de litigio y acudir a los tribunales. Lea el contrato de arrendamiento para ver si la cláusula de arbitraje es obligatoria. Asegúrese de que tiene derecho a participar en la selección del árbitro y en otras decisiones para el arbitraje si está de acuerdo.

¿Necesitará una garantía personal?

La mayoría de los propietarios no firman a menos que usted personalmente garantice el contrato, así que considérese extremadamente afortunado si puede salirse con la suya firmando un contrato sin esa cláusula.

Pero la naturaleza de las garantías puede ser negociable. Considere proporcionar uno por sólo una parte del término del contrato de arrendamiento, o negocie una garantía que dure sólo de seis a 12 meses después de que usted termine el contrato.

¿Tiene la estructura de su negocio en su lugar? 

Usted tiene que asegurarse de que su estructura corporativa esté en su lugar si quiere que lo proteja. Presente sus Artículos de Incorporación para una corporación, o asegúrese de haber recibido sus Artículos de Organización del Secretario de Estado si usted es una LLC. Ocúpese de esto antes de firmar un contrato de arrendamiento. Algunos estados llaman a estos documentos «certificados».

Asegúrese de tener documentación que indique que el contrato de arrendamiento ha sido aprobado por su junta directiva. Usted debe tener una resolución corporativa que demuestre que su consejo ha considerado el contrato de arrendamiento y lo ha aprobado. Todavía debe haber alguna documentación de que el contrato de arrendamiento ha sido aprobado, incluso si usted no tiene una junta directiva.

El resultado final

Es mucho más probable que el propietario negocie con usted si su contrato constituye el 25 por ciento de una propiedad más grande que si su espacio es del 3 por ciento, algo que usted podría querer tener en cuenta. Considere la posibilidad de contratar a un abogado para que revise el documento y le ayude con las negociaciones, particularmente si llega a un callejón sin salida con el propietario. Un abogado puede ayudarle a decidir cuándo cortar y correr y cuándo el riesgo vale la pena.

Esta discusión incluye información de Susan Dawson, socia de Waltz, Palmer y Dawson LLC. 

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