Si va a voltear propiedades, necesita entender ARV.
La inversión en bienes raíces, particularmente en propiedades que se cambian, frecuentemente requiere que una propiedad comprada sea rehabilitada de alguna manera. Pero usted no va a invertir mucho tiempo si no sabe cómo calcular el valor de la propiedad después de la reparación (ARV). ARV es básicamente lo que usted estima que valdrá una propiedad después de que la haya arreglado – en otras palabras, el precio que usted cree que obtendrá en su nueva y mejorada condición. Los inversionistas experimentados en bienes raíces conocen bien su área y mercados, tienen registros adecuados de ventas de casas similares a la propiedad en cuestión y se sienten confiados en su capacidad para calcular el valor de la propiedad una vez que han completado las renovaciones.
Índice de Negocio
Cálculo del valor después de la reparación
La fórmula ARV no es tan compleja. Básicamente, se reduce a:
Valor actual de la propiedad + valor de las renovaciones = ARV
Pero calcular esas variables puede ser un poco complicado. Por supuesto, para el valor actual, siempre puede ir con el precio de compra. Comprar con un gran descuento es necesario en la parte delantera, así como sentirse seguro de que tendrá un comprador al precio que necesita es esencial para obtener beneficios en la parte trasera.
Entre esos dos extremos se encuentra la etapa de fijación, y aquí es donde los beneficios son grandes, pero los riesgos también son mayores. A menudo, arreglar una propiedad es sólo un trabajo cosmético y de reparación, pero en otras ocasiones es un trabajo extenso de rehabilitación y remodelación.
Maximización de la reparación
Para obtener el máximo valor de sus renovaciones – la etapa de crisol en la que se obtienen o se pierden beneficios – es crucial estimar correctamente los costes. Algunos pasos a seguir:
- Obtenga las estimaciones de materiales correctas y compre con descuentos. Trabaje no sólo con las grandes tiendas de cajas para el hogar, sino también con los liquidadores y las tiendas de rehabilitación.
- Conozca a sus contratistas y sus capacidades. Usted necesita supervisar en la medida de lo necesario para estar seguro de que está recibiendo un trabajo de calidad que se hará a tiempo y dentro del presupuesto.
- Presupuesto basado en su comprador. Si va a vender en el mercado comercial (es decir, un propietario de una propiedad de alquiler), mantenga los materiales en el rango «aceptable». Si usted está vendiendo en el mercado minorista de consumo, actualícese a los acabados que los compradores desean.
La buena noticia es que esto no es ciencia espacial. Sólo requiere atención a los detalles y algunas habilidades de negociación.
Búsqueda de composiciones
El toque final para llegar al ARV de su propiedad es conseguir un sentido de la competencia, es decir, qué propiedades comparables en el área local (conocidas como «comps» en la jerga inmobiliaria) tienden a ir. Esto le dará una idea de lo que su brillante bebé podría obtener. Los veteranos saben cómo evaluar estas cosas por sí mismos. Los novatos pueden querer usar un agente de bienes raíces o un agente de bienes raíces para hacer un Análisis de Mercado (Comparativo) Competitivo (CMA) en la casa como si todo el trabajo estuviera terminado. Por supuesto que también puede usar un tasador (después de que todo el trabajo haya terminado), pero en general, le irá igual de bien trabajar con un agente de bienes raíces que conozca su negocio y el área.
El resultado final
El exitoso inversionista de bienes raíces «fix & flip» o «fix-to-rent» debe tratar varios temas cuidadosamente:
- ¿Es usted capaz de hacer el trabajo de reparación o de localizar y supervisar adecuadamente a los contratistas para que realicen el trabajo?
- ¿Ha estimado con exactitud el costo de todos los trabajos de remodelación y reparación?
- ¿Puede obtener una estimación exacta del ARV de la propiedad?
si usted puede hacer el trato correcto en una reparación y renovar astutamente, con un ojo en las características que los compradores quieren, usted puede obtener un beneficio.
