Definición: Un apéndice a un contrato o acuerdo de compraventa de bienes raíces es un documento que se adjunta y forma parte del contrato original en el momento en que se prepara y se presenta a los mandantes. Puede ser explicativo, informativo o indicar otros requisitos de las partes que no están claramente detallados en el contrato.
La clave es que se ejecuta con el contrato original y una parte del mismo. A veces los agentes confunden el apéndice con una enmienda, que es una modificación posterior a los términos de un contrato ya aceptado. Me ha sorprendido la frecuencia con la que los agentes experimentados utilizan el término equivocado para referirse a un documento. Puede que sea demasiado sensible, pero creo que la profesionalidad exige algo mejor de nosotros.
Ejemplos: En un área donde los derechos de agua son muy importantes, un comprador puede querer dejar muy claro que su oferta sobre una propiedad depende de la verificación de los derechos legales de agua para el uso propuesto de la propiedad. Esto podría añadirse como un apéndice al contrato de compraventa.
Ejemplos de apéndices
He practicado en Texas, Colorado y Nuevo México, y algunas versiones de estos fueron usadas en todos.
- Inspección – a veces las contingencias de inspección se cubren en un apéndice en lugar de en el cuerpo del contrato de compraventa. Se cubrirán los plazos para la realización de la inspección de la propiedad, la entrega del informe de inspección y cualquier resolución de negociación relacionada con la inspección.
- Fosas sépticas – en las zonas rurales son comunes los sistemas sépticos. El addendum séptico establece los términos y plazos relacionados con la inspección del sistema séptico, así como quién paga por las correcciones o que se negociará.
- Pozo de agua – si hay un pozo que suministra agua a la propiedad, este apéndice establece las contingencias de inspección, las fechas de vencimiento y las cláusulas de acción correctiva.
- Venta de otra propiedad – si el comprador debe vender otra propiedad para tener la capacidad de cerrar la que está en este contrato, entonces este apéndice establecería las fechas límite para esa venta y lo que sucederá si no ocurre en la fecha límite.
- Revelación de la Condición de la Propiedad – el vendedor, cuando se le requiera, completará un formulario de revelación sobre la condición de la propiedad, revelando todos los defectos conocidos, así como cualquier reparación importante en el pasado en algunos casos.
- Varias Divulgaciones Obligatorias – algunas de ellas pueden no ser necesarias, pero es una buena política proporcionarlas a los compradores para cubrir la responsabilidad por no saber algo que deberían haber sabido antes de sellar el trato. Estos pueden incluir moho, asbesto, radón, pintura a base de plomo y otros. Son instructivos y explican los temas tratados y los derechos del comprador.
- HOA – Los apéndices de la Asociación de Propietarios establecerían la información sobre la HOA a la que está sujeta la propiedad, reglas, información financiera, etc. Lo más probable es que sólo identifique la HOA y establezca una fecha límite de entrega para los documentos de restricciones financieras y de reglas que se entregarán al comprador(s).
- Divulgación del Impuesto a la Propiedad – En NM los compradores se quejaban de las sorpresas del impuesto a la propiedad, por lo que este documento entró en vigor. Se requiere, y el condado llena los impuestos actuales de la propiedad, y el comprador(s) lo recibe como un artículo de divulgación.
- Adición de Contrato de Bienes Raíces – si este es un acuerdo financiado por el vendedor, este apéndice se agrega para establecer los términos de la nota hipotecaria del vendedor al comprador.
- Adición de Firma Electrónica – En ella se exponen las partes de los diversos documentos del contrato que permitirán la firma digital o electrónica.
- Adición de Peligros – puede tratarse de sustancias peligrosas conocidas en la propiedad o de posibles situaciones peligrosas. Un ejemplo sería un tanque enterrado de gasolina o aceite que ya no se usa pero que podría ser un contaminante.
- Adición en blanco – en NM, esta es la que le puede meter en problemas por ejercer la abogacía sin licencia. La redacción de documentos legales no es tarea del profesional de bienes raíces, por lo que la mayoría de nuestros documentos ya tienen el idioma y nosotros sólo rellenamos la dirección y los datos de las personas. Sin embargo, en ocasiones he usado el apéndice en blanco para explicar algo simple que el comprador quiere hacer una contingencia en el trato.
Hay otros, pero son comunes y muestran el amplio tema que se trata en las adiciones. A menudo se trata de formularios obligatorios que simplemente se adjuntan al contrato original como algo natural. En algunos estados, hay muchos apéndices estándar disponibles para los agentes. En algunos casos, aunque un apéndice puede aplicarse a un contrato, no tiene que ser utilizado. Esto es común con las revelaciones. Sin embargo, aunque parezca mucho para golpear a su cliente, las revelaciones lo protegen a usted y a ellos.
Hay algo que decir sobre la cobertura de todas sus bases, especialmente cuando es relativamente fácil de sacar y pegar los formularios.